Instandhaltung und Instandsetzung von Immobilien werden häufig verwechselt oder für dasselbe gehalten. Dabei gibt es wichtige Details, welche die beiden Maßnahmen voneinander unterscheiden. Im Folgenden werden diese Differenzen genauer erklärt.
Instandhaltung vs. Instandsetzung – ein direkter Vergleich
Um die Unterschiede zwischen beiden Maßnahmen besser zu verstehen, sollte man sich zunächst der groben Definition beider Begriffe bewusst werden:
Bei der Instandhaltung handelt es sich um laufende Wartungsmaßnahmen und kleinere Reparaturen, die Schäden vorbeugen und den im Mietvertrag geregelten Zustand der Wohnfläche erhalten.
Die Instandsetzung hingegen umfasst Maßnahmen, die ergriffen werden müssen, wenn bereits Schäden entstanden sind. Darunter fallen größere Reparaturen in der vermieteten wie auch der allgemeinen Wohnfläche.
Instandsetzungen werden also erst erforderlich, wenn die Instandhaltungsmaßnahmen nicht mehr ausreichen, um ein Mietobjekt nutzbar in ihrem Sinne zu halten oder größeren Schäden verhindern konnten. Einfach ausgedrückt könnte man die Instandhaltung als Wartung oder Pflege und Instandsetzung als Reparatur oder Austausch beschreiben.
Instandhaltungsmaßnahmen für langfristigen Werterhalt
Betrachten wir die Maßnahmen zur Instandhaltung etwas genauer. Denn um diese von den Instandsetzungsmaßnahmen abzugrenzen, muss irgendwo die Linie zwischen kleinen und großen Schäden gezogen werden, sofern wir nicht von routinemäßigen Kontrollen sprechen.
Als typische Instandhaltungsmaßnahmen gelten unter Anderem:
- Regelmäßige Wartungsarbeiten (beispielsweise an Boiler, Gastherme und Ähnlichem)
- Die Erneuerung gefährdeter Einzelteile, etwa nach einem schweren Unwetter
- Frischer Anstrich von Fassade und Treppenhaus
- Gelegentliche kleine Reparaturarbeiten, etwa die Ausbesserung abgebröckelten Verputzes
Wichtig hierbei zu beachten ist, dass bei der Instandhaltung grundsätzlich keine umfassenden Gebäudeteile behandelt werden, sondern immer nur einzelne Bereiche.
Übrigens: Bei den MAP³ Immobilien sind sämtliche Instandhaltungsmaßnahmen enthalten, ohne dass Sie sich selbst darum kümmern müssen. Auch eine Vielzahl anderer Vermieterpflichten wird für Sie übernommen.
Instandsetzungsmaßnahmen zur Reparatur oder Wertsteigerung
Wir haben bereits festgestellt, dass Instandsetzungsmaßnahmen anders als bei der Instandhaltung erst dann eingeleitet werden, wenn bereits ein nennenswerter Schaden aufgetreten ist. Hierbei handelt es sich also nicht um Vorbeugung, sondern in den allermeisten Fällen um Reparaturarbeiten. Manchmal werden im Zuge solcher Maßnahmen allerdings auch Modernisierungen, das heißt eine Erhöhung des Gebrauchswerts im Vergleich zum Zustand vor dem Schadensfall, vorgenommen. Beispiele für Instandsetzungsmaßnahmen sind:
- Die Trockenlegung der Mauern
- Ein umfassender Austausch von mehreren (kaputten) Gebäudeteilen sowie Heizungs-, Gas-, Wasser- und Elektroanlagen
- Erneuerungsarbeiten an Außenverputz und Wärmedämmung
- Die Investition in gebrauchswertsteigernde Maßnahmen (Modernisierung)
Die MAP³ Immobilien werden grundsätzlich renoviert verkauft – auch das Allgemeineigentum wie Dach, Zentralheizung und Treppenhaus wird im Vorfeld sorgfältig geprüft und instand gesetzt.
Wer muss zahlen – Mieter oder Vermieter?
Die Frage, wer für die Kosten der verschiedenen Maßnahmen aufkommen muss, gibt es immer wieder Missverständnisse und Diskussionen. Das liegt zum einen daran, dass die Differenzierung zwischen Instandhaltung und Instandsetzung – wie bereits erwähnt – oft gar nicht klar ist. Zum anderen ist zu beachten, dass diese Aufteilung bis zu einem gewissen Grad individuell im Mietvertrag geregelt werden kann. Sofern es um Instandhaltungsmaßnahmen geht, die den im Mietvertrag vereinbarten Zustand der Wohnfläche aufrechterhält, gilt allgemeinhin der Mieter als zahlungspflichtig. Handelt es sich hingegen um Reparaturen oder gar Modernisierungen, die darüber hinaus gehen, kann und darf der Mieter nicht belangt werden – hierfür muss der Vermieter selbst aufkommen. Handelt es sich bei der Immobilie um allgemein genutzte Fläche, verteilen sich die Kosten auf die WEG.
MAP³ Immobilien – rundum verwaltet mit Komplettservice
Dank des einzigartigen Konzepts, nach dem die MAP³ Immobilien verwaltet werden, profitieren Sie von einem umfassenden Service, durch den Sie als Eigentümer monatliche Mieteinnahmen erhalten. Die Wohnfläche wird zudem nach aktuellen Standards renoviert, und auch das Allgemeineigentum wird durch Fachleute geprüft. Im Bedarfsfall erfolgt sogar die Instandsetzung. Auch alle anderen Vermieterpflichten werden für Sie übernommen – von eigenen Fachleuten, die gewissenhaft und zuverlässig an den jeweiligen Bereichen arbeiten.
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